当需求受到价位或政策的扼制，导致购买力无法持续时，泡沫才会真正的显现，换言之，“泡沫”是相对的而非绝对，并非价位持续走高就必定会产生。
文/蔡为民
就在楼市“哀鸣遍野”,杭州甚至惊传第一家房企申请破产，许多2010～2011年的地王陷入进退两难窘境之际，国务院国资委公布央企退出房地产业务之“神速”进展，令有识者不胜唏嘘。
央企开始从楼市“出逃”
犹记2010年3月，因应央企在两会闭幕后一天，即甘冒天下之大不韪抢标地王之嚣张行径，国资委宣布78家非以房地产为主业之央企必须退出楼市。惟在庞大利益的驱动下，多数央企并未停止染指房地产业的步伐，譬如：远洋于2010年3月15日以总价8.04亿元、楼板价27529元/平方米拿下大望京1号地块，成为当时北京新科地王。
直到2011年下半年限购令效应发酵，部分央企才真正认清形势，逐步展开退出房地产业务之举措。数据显示，2011年房企成规模（交易额超过千万元或股权变动超过10%）股权交易计124宗，交易金额达471.76亿元，均创历史新高，其中央企占比过半。今年一季度则更“再接再厉”，目前已有27家非房地产主业之央企，公开挂牌转让40宗房地产企业股权，以求从楼市之泥淖中尽速脱身。
“有中国特色的市场经济”
好在以房地产全行业的强制衰退，换来的不只是央企这只超级大怪兽的退出，还有房价的合理回归（谁都知道只要供销持续两旺，央企绝不会自断金脉、甘于淡出楼市），否则打击面未免过大，也使得许多房企的“牺牲”显得毫无意义。就在这个时候，长期看空楼市的经济学者谢国忠似乎“扬眉吐气”了，尤其是看到记者以“亚洲地区被媒体引用最频繁的分析师，曾多次准确判断楼市形势和趋势”评价他时，不知其他专家如何看待？我则是五味杂陈。
早在2004年谢国忠就开始大声疾呼中国楼市出现泡沫。我则是2004～2006年期间以看空为主，有相当一段时间，我与他的观点基本雷同，包括2004年底由《理财周刊》主办的“理财博览会”房地产专场（议题：楼市多空之辩），在谢国忠因故缺席，我替补代打的情况下，曾经喊出：上海首先是上海人的上海，才会是中国的，乃至全世界的上海！然而时至于今，这样的观点恐怕过时，尤其是2007年3月《物权法》通过、2009年3月中央定调上海为“双中心”，更是被完全颠覆，过程中我也逐渐参透“有中国特色的市场经济”，从而改变判断市场走势的角度与思维。
谁敢说子女一定会孝顺父母？
正如同子女“应该”或者“会不会”孝顺父母，是两种完全不同的情景。在当前特殊体制下，人性的考虑多过政策本身，不然何来“中央上有政策，地方下有对策”之说？而谢国忠的“泡沫论”——只要是泡沫，就会有破裂的那一天。其实与“终极死亡论”如出一辙——只要是人，就会有死亡的那一天！而其中的悖论是，何谓泡沫？它的检验标准难道真的是与实质差距甚远的房价收入比吗？
我必需再次强调，“泡沫”的正解是“购买力的不可持续”！否则就难以解释北京、上海的房价何以高不可攀？及全国无一城市“合理房价”超过5000元/平方米的荒谬！
不是谁都可以做“谢国忠”的
当需求受到价位或政策的扼制，导致购买力无法持续时，泡沫才会真正的显现，换言之，“泡沫”是相对的而非绝对，并非价位持续走高就必定会产生。就好像均速倒啤酒，只有杯子的大小能决定泡沫满溢的时间点，而有些杯子（城市）像鱼缸，有些杯子像游泳池，曾经有人问我上海的“杯子”有多大？我说：像北京“鸟巢”那么大！
这才是解开楼市密码的钥匙，否则便永远只能胡乱猜测却不得其门而入。在我看来，有的经济学家不断猜错，又不断推迟泡沫破灭的时间，对他而言是无所谓的，因为总有猜对的一天（就像猜“人的死期”一样），但你继续跟着他猜测与等待，换来的却极可能是终生的悔恨。
这点是消费者必须认清的。